Platzt nun die CMBS Blase?

 

Nach diesem Artikel von Zero Hedge zu schliessen, scheint bei Geschäften mit kommerziell genutzten Immobilien, mindestens in einigen Fällen, ein Verhältnis von Darlehen zum Wert der Immobilie von über 90% angewendet worden zu sein.1

Betrachtet wir uns das folgende, von Deepak Moorjani im oben referenzierten Beitrag, verwendete Beispiel etwas genauer (Hervorhebungen durch den Ementhaler):

Projekt Lindbergh

Vielleicht sollten wir uns ein Beispiel anschauen. Die beiligenden Dokumente beschreiben « Projekt Lindbergh », unsere Offerte im späten 2006 für ein Darlehen an Morgan Stanley’s Imobilien-investement Gruppe. Intern wurde diese Darlehenstransaktion von Frank Forelle und Steve Adang von der Deutsche Bank Commercial Real Estate (CRE) unterstützt.

Wie gemeldet, war Morgan Stanley dabei « 13 Hotels und zwei Grundstücksverwaltungen von der japanischen Fluggesellschaft All Nippon Airways Co. Ltd. Für insgesamt $2.4 Milliarden in der grössten Hotel Transaktion in Asien, welches die U.S. Investment Bank zum grössten Hotel Besitzer macht. Mit diesem Geschäft verkauft ANA ihren Anteil an ANA Property Management Co. Ltd., ANA Hotel Management Co. Ltd. und Tochtergesellschaften von 13 Hotels per 1. Juni für 281.3 billion yen . . . Analysten meinten, dass dieses Geschäft ein Wechsel der Strategie der Investoren hin zu riskanteren Anlagen, einschliesslich halten von Aktien von Unternehmen die Immobilien besitzen, bedeutet »

Dieses Geschäft wurde bei Morgan Stanley durch Sonny Kalsi gesponsert. Wie im Februar 2009 gemeldet, wurde Mr. Kalsi in den technischen Urlaub (admistrative leave) versetzt nachdem Morgan Stanley in einer Eingabe ans SEC einräumte, dass eines der Mitglieder seiner Gruppe « anscheinend den foreign corrupt practices act verletzte, ein U.S Gesetz, dass Bestechung in Unternehmen verbietet. »

Die Deutsche Bank CRE lieferte eine sehr aggressive Offerte für diese riskanten Anlagen ab. Obwohl wir dieses Geschäft an Citigroup « verloren » haben, zeigt diese Darlehensofferte, dass Banker Milliarden von Aktienkapital und Spareinlagen in hoch-leveragde Geschäfte stecken wollten. Der Grund dafür ist einfach: Unsere Anreizstrukturen ermunterten dieses exzessive Eingehen von Risiken. Hätten wir dieses Geschäft gemacht, wären die Banker mit Millionen Dollar Boni für diesen « Erfolg » belohnt worden.

Wie riskant war nun diese Offerte? Während die Grundstücke mit nur JPY 236 Milliarden (US $1.97 Milliarden), hat Morgan Stanley diese Grundstücke für JPY 281.3 Milliarden (US $2.34 Milliarden), a 2.74% cap rate. Unsere Offerte lag bei JPY 220.1 Milliaren (US $1.83 Milliarden), annähernd 93.27% des Wertes der Immobilien. In jedem Markt ist dieses Darlehen-zu-Wert Verhältnis von 93.27% als riskant betrachtet. Rückblickend ist diese Offerte als lächerlich zu betrachten, wenn man bedenkt, dass (i) angenommen wurde, dass der zu Grunde liegende cash-flow bis 2010 um über 65% zunehmen würde, und (ii) ersichtlich ist, dass ein grossteil dieses Darlehens wegen des hohen Risikos nicht hätte verbrieft werden können und somit in den Büchern der Deutschen Bank hätte verbleiben müssen.

Der Orignal Brief ging an Josef Ackermann, Angela Merkel und andere. Den ganzen Brief lesen Sie hier:

Moorjani spricht von einer fehlgeleiteten Risikomanagementskultur. Das hinterlässt bei uns den Eindruck, dass diese Art von Geschäft die Regel und nicht die Ausnahme war.
Die Deutsche Bank und Citibank sind dabei nicht allein – den Anzeichen nach haben andere, wie Merril Lynch, Bank of America, Royal Bank of Scotland, UBS und Credit Suisse auch solche Geschäfte abgschlossen.

Bis dahin wäre es eigentlich nur ein Problem zwischen den Eigentümern dieser geschäftlich genutzen Grundstücke und ihren Darlehensgebern. Aus dem oben gesagten wissen wir, dass noch ein beträchtliches Risiko in den Büchern dieser Banken schlummeren könnte, weil nur ein Teil dieses Risikos verbrieft und verkauft werden konnte.
Wir wissen allerdings nicht genau, wie gross dieses Risiko ist, weil die betreffenden Anlagen zur Zeit mit der mark-to-my-bonus Methode bewertet werden.

Ungücklicherweise, wurde ein Teil davon in Form von CMBS, CDO, etc verbrieft und an andere verkauft und über die ganze Welt verteilt. Die Frage ist nun, wieviel davon z.B. Bei Pensionskassen liegt.

Natürlich wären Banker nicht Banker, wenn sie diese risikoreichen Geschäfte nicht mit CDS (in diesem Fall mit LCDS) abgesichert hätten um sich gegen eine Konkurs der Gegenpartei zu versichern. Leider hilft das nur teilweise. Erstens, wer hat diese LCS geschrieben und zweitens, was ist denn so die typische Rate, die man noch zurückerhält?

In einer kürzlich durchgeführten LCDS Auktion eines 20 Mln $ grossen Stücks aus dem Konkurs von General Growth Properties, dem zweitgrösten Besitzer und Betreiber von Einkaufszentren, Mietblocks, etc, lag der inside market midpoint bei 43.25 und final price von 44.25. Das sind nur 44.25%.

Wir haben schon gesehen was passiert, wenn die Darlehen auf privat genutzte Wohnimobilien auszufallen beginnen und wir denken uns, wir haben noch nichts gesehen.

1 [Anmerkung: Bei kommerziell genutzten Imobilien handelt es sich um Bürogebäude, Einkaufszentren, Fabriken, Industrieanlagen, Hotels, Casinos u.ä.]

Diesen Beitrag gibt’s auch in Englisch.

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